一份超全面的澳洲房市分析告訴你，為什么要投資澳洲房產(chǎn)？

一、大環(huán)境分析?

?1、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 相對(duì)于中國(guó)樓市調(diào)控的撲朔迷離，澳洲擁有最穩(wěn)定的房產(chǎn)投資環(huán)境。 澳洲經(jīng)濟(jì)彈性良好，即便在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，也沒有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象，是世界上少數(shù)幾個(gè)始終保持物價(jià)穩(wěn)定并無(wú)通貨膨脹壓力的國(guó)家。 澳洲實(shí)施了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整，在投資不損害澳大利亞國(guó)家利益的前提下，澳大利亞政府多年來(lái)鼓勵(lì)外國(guó)到澳洲投資，各國(guó)大型企業(yè)不斷注入，保持著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力。 而對(duì)于投資人士來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常重要，它決定了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高低。澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)一直保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)RESIDEX的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，澳洲的房產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去30年平均每10年為一個(gè)增長(zhǎng)周期，這意味著房產(chǎn)價(jià)格在每7-8年會(huì)增長(zhǎng)一倍。并且平均每年4-7%的租金回報(bào)輕松以租養(yǎng)息，房?jī)r(jià)和房租雙線持續(xù)增長(zhǎng)收入。

2、留學(xué)和移民拉動(dòng)人口增長(zhǎng) 澳洲有著雄厚的教育資源和科研水平，優(yōu)良的師資力量讓來(lái)自世界各地的學(xué)子選擇留學(xué)澳洲。澳洲海外留學(xué)生眾多的事實(shí)也奠定了租房市場(chǎng)的穩(wěn)定需求。 此外，澳洲作為移民國(guó)家，相較于英美等國(guó)家移民門檻較低，生活舒適、社會(huì)福利水平較高，也因此吸引了大批海外精英定居。數(shù)據(jù)顯示，澳洲每年新進(jìn)移民平均約15萬(wàn)人口，大大超出房屋供給量。 教育和移民奠定了房屋市場(chǎng)的需求，讓投資澳洲多了一重保障。

?二、住宅市場(chǎng)分析

1、信息透明度高 澳洲地產(chǎn)業(yè)位列世界第一信息高度透明化，建筑成本以及房?jī)r(jià)基本完全透明受控，利潤(rùn)率有明確的法定范圍。相應(yīng)機(jī)構(gòu)網(wǎng)站還可以查到開發(fā)商和樓盤的詳細(xì)數(shù)據(jù)，包括周邊的居民教育程度，年齡分層，職業(yè)結(jié)構(gòu)等等，可以作為理性分析的依據(jù)。 此外，澳洲房?jī)r(jià)是由多方參與制定，會(huì)經(jīng)過(guò)銀行和其他專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公開量化，且政府部門對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域房?jī)r(jià)有長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)分析，整個(gè)房?jī)r(jià)和利潤(rùn)基本是完全透明的。?

?2、規(guī)范的房屋操作市場(chǎng) 澳洲政府嚴(yán)格規(guī)范了從事地產(chǎn)行業(yè)人員的資質(zhì)審批，包括律師、代理人、經(jīng)紀(jì)人等。從事地產(chǎn)活動(dòng)的專業(yè)人員必須具有一定的學(xué)歷，相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)歷，且考試合格頒發(fā)資質(zhì)證書，經(jīng)注冊(cè)登記后才能執(zhí)業(yè)，非常規(guī)范。

無(wú)論是買房賣房，還是租房管理，澳洲都有最完善的體系保護(hù)房產(chǎn)持有人。對(duì)于海外買家來(lái)說(shuō)，清晰透明的操作市場(chǎng)保證了投資的安全性，買家無(wú)需自己操心，完全可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。?

?3、嚴(yán)格控制建造量，空置率低 近幾十年澳洲房?jī)r(jià)的逐年攀高也是跟移民數(shù)量息息相關(guān)的，每年大量人口增長(zhǎng)極大的拉動(dòng)了內(nèi)需，但是澳洲政府嚴(yán)控房屋審批量，房屋建造量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口增長(zhǎng)，甚至導(dǎo)致了一房難租的局面。 按照國(guó)際通行慣例，房屋空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，此時(shí)供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。而空置率在10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均值。據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，澳洲人口平均每周增長(zhǎng)3800人，每年移民配額在20萬(wàn)左右，預(yù)計(jì)到2031年，澳洲住房需求量將比供應(yīng)量高出66.3萬(wàn)套。

4、永久產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì) 澳大利亞受英國(guó)普通法傳統(tǒng)，私有制是其核心基礎(chǔ)。澳洲絕大部分土地為私有制，業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，無(wú)遺產(chǎn)稅。而且是全世界為數(shù)不多的沒有房產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國(guó)家之一，有效降低長(zhǎng)期持有的成本。

?5、首付低，資產(chǎn)組合靈活 澳洲非常吸引海外投資者的一點(diǎn)就是購(gòu)買房產(chǎn)的首付低，資產(chǎn)組合靈活，投資風(fēng)險(xiǎn)小，金融杠桿充足。10%的低首付讓絕大多數(shù)人都可負(fù)擔(dān)起。相比于股票，基金等，房產(chǎn)是最為穩(wěn)定的投資項(xiàng)目，并且澳洲的10%首付是存于信托賬戶中，受政府監(jiān)管，還有利息可以拿，完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。 買房之后可以輕松以租養(yǎng)息，甚至可以通過(guò)增值部分從銀行套現(xiàn)來(lái)達(dá)到“一套房生兩套，兩套房生四套”的資產(chǎn)組合，利用金融杠桿來(lái)達(dá)到利益最大化。

6、增值潛力大 在澳洲，由于政府的調(diào)控和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定等各種綜合因素，房?jī)r(jià)的走勢(shì)是相當(dāng)穩(wěn)定的，大約七到十年翻一倍。

?三、法律體系分析 很多不熟悉澳洲的人士會(huì)擔(dān)心在澳洲購(gòu)買房產(chǎn)是否有法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先，澳洲擁有強(qiáng)有力的核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執(zhí)法系統(tǒng)，以及公開、有效和透明的法律框架。另外，澳大利亞的房產(chǎn)市場(chǎng)受嚴(yán)格的國(guó)家監(jiān)管，購(gòu)房者受到多方面的保護(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較小。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

?1、職責(zé)區(qū)分適當(dāng)，避免形成利益統(tǒng)一 澳洲歷史不長(zhǎng)，制度卻很嚴(yán)謹(jǐn)，這在各個(gè)領(lǐng)域均有體現(xiàn)。例如，銀行獨(dú)立承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證其在提供按揭貸款時(shí)能夠客觀地評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免金融風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)度投資；政府相關(guān)部門對(duì)各種需要審批的信息獨(dú)立承擔(dān)審批責(zé)任，相關(guān)流程同步公開；開發(fā)商嚴(yán)格按照通過(guò)審批的方案施工，最終審批文件納入業(yè)主購(gòu)房合同，接受公共監(jiān)督。 這樣避免了形成利益統(tǒng)一體，大大的保護(hù)了購(gòu)房者。

2、澳洲房產(chǎn)交易強(qiáng)制律師和中介參與 在澳洲買賣房產(chǎn)必須通過(guò)有資質(zhì)的中介參與，并且全程需要有律師介入。 澳洲的購(gòu)房合同涉及到多方面專業(yè)知識(shí)，一般業(yè)主或銷售人員是無(wú)法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合同的因素，通過(guò)律師買樓也是強(qiáng)制的。這樣一來(lái)，業(yè)主不必?fù)?dān)心操作違規(guī)違法。

?3、首付款存于獨(dú)立信托賬戶管理 海外人士最關(guān)心購(gòu)買樓花時(shí)的首付款是否安全，這一點(diǎn)在澳洲可以完全放心。法律規(guī)定澳洲的首付款必須存于律師和政府共同監(jiān)管的信托賬戶里，無(wú)論是開發(fā)商，還是買家，都不可以動(dòng)用這筆錢。 買房者等交房，驗(yàn)收無(wú)誤后前再付剩余的錢。也就是說(shuō)，開發(fā)商只有在交房驗(yàn)收通過(guò)后才可獲得錢款。如果開發(fā)商中途倒閉或破產(chǎn)，政府會(huì)連同10%的首付以及利息返還給客戶，安全性高，保障了每一個(gè)客戶最基本的利益。

四、細(xì)節(jié)因素分析 從前面的環(huán)境，市場(chǎng)以及法律分析等角度，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小，穩(wěn)定且安全的投資選擇。除此之外，澳洲在房產(chǎn)細(xì)節(jié)處理方面的表現(xiàn)更為讓人省心。

?1、精裝修 澳洲所有的公寓房都是精裝修，除了基本的硬裝之外，澳洲公寓里面幾乎配備了所有的必需品如同微波爐、洗碗機(jī)、烘干機(jī)，天然氣、空調(diào)、烤箱、地毯，窗簾等。只需要添置軟裝家具如床鋪，沙發(fā)，冰箱等即可入住。 此外，澳洲建筑業(yè)質(zhì)量過(guò)硬，設(shè)計(jì)感也很強(qiáng)。澳洲本地開發(fā)商的樓盤質(zhì)量非常好，外觀折舊小，甚至可以保持十年如新。澳洲許多大開發(fā)商都是世界知名，所造的建筑常常令人驚嘆。

2、后期維護(hù)到位 澳洲的公寓和生活小區(qū)都非常干凈整潔，幾十年如新。一方面是住戶愛惜，更重要的一方面就是物業(yè)管理到位。 從最初篩選房客開始，租賃管理公司就會(huì)優(yōu)先評(píng)級(jí)房客質(zhì)量，挑選收入穩(wěn)定的高薪白領(lǐng)人群，保證了租客的質(zhì)量。另外，物業(yè)管理會(huì)對(duì)公寓每天進(jìn)行日常清潔，定期清洗地毯，維護(hù)游泳池/健身館等設(shè)施，進(jìn)行防火安全檢查，確保大樓保持安全舒適的居住環(huán)境。 綜上所述，縱觀澳洲市場(chǎng)，無(wú)論是從大環(huán)境，房屋市場(chǎng)，法律還是細(xì)節(jié)等各方面都具有無(wú)可挑剔的良好條件，是尋求海外投資的人士的最安全，穩(wěn)妥，放心的選擇。

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