避開(kāi)澳洲房產(chǎn)“雷區(qū)”，這樣投資穩(wěn)賺收益！

隨著澳洲房地產(chǎn)投資越來(lái)越火爆，很多懂行的不懂行的都迫不及待地加入到這場(chǎng)搶房風(fēng)暴中，生怕在這樣一場(chǎng)“淘金”潮中把自己落下。但是，你們真懂澳洲房產(chǎn)投資嗎？就不怕一不小心一只腳踩進(jìn)雷區(qū)？

關(guān)于澳洲房產(chǎn)投資人士基本分三種情況：

一種是持續(xù)觀望至今沒(méi)有進(jìn)行房產(chǎn)投資的；

一種是早期買(mǎi)了房產(chǎn)賺得盆滿缽滿的投資者；

另一種是雖然買(mǎi)了房產(chǎn)，但一直處于焦慮狀態(tài)，覺(jué)得自己可能買(mǎi)錯(cuò)了，或者錯(cuò)過(guò)了好的機(jī)會(huì)。

那么在澳洲的房產(chǎn)投資者都掙錢(qián)了嗎？有多少人通過(guò)房產(chǎn)投資真正實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由呢？請(qǐng)帶著問(wèn)題來(lái)看一組數(shù)據(jù)。

澳大利亞有200萬(wàn)左右的房產(chǎn)投資者，其中：

1套房的投資者占整個(gè)房產(chǎn)投資者總數(shù)的71%

2套房的占19%

3套房的占6%

4套的占2%

5套的占1%

擁有6個(gè)及以上的，全澳洲只有19000人

是不是挺意外的？有2套以上房產(chǎn)的人，竟然不足投資人總數(shù)的10%。也就是絕大多數(shù)的房產(chǎn)擁有者并未能真正實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，而且也許其中還有一些人深陷回報(bào)不良或現(xiàn)金流不足的漩渦之中。

那些沒(méi)能通過(guò)投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的投資者可劃分為以下幾種情況：

1、沒(méi)有好的現(xiàn)金流管理

其實(shí)好的物業(yè)，尤其是資本增值較快的物業(yè)，租金回報(bào)率往往都是很低的（因?yàn)榈氐暮扛吡耍?/p>

以維州本地為例，帶地老區(qū)老別墅的租金回報(bào)率在2-3%左右。

全新或近新townhouse的租金回報(bào)率不足5%，加上一些房東支出（基礎(chǔ)服務(wù)水費(fèi)、市政費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等）、中介費(fèi)用等等，實(shí)際到手可能低于4%。

這樣情況下租金收入往往在購(gòu)置房子的前幾年都不能覆蓋貸款利息，如果未來(lái)再加息（現(xiàn)在是澳洲歷史上利率最低的階段）缺口就更大了。

這個(gè)本身并不是問(wèn)題，如果你買(mǎi)了資本增值的房子其實(shí)是好事。

問(wèn)題主要是，如果你長(zhǎng)期需要“養(yǎng)”這個(gè)房子，你可能沒(méi)有什么現(xiàn)錢(qián)再去投資第二，或者第三套了，所以“買(mǎi)對(duì)了房子”反倒也在某種程度上，成了絆腳石。

2、沒(méi)有設(shè)置合理的投資股權(quán)結(jié)構(gòu) ??

以個(gè)人投資者身份還是以公司投資者身份投資房產(chǎn)，稅收結(jié)果是完全不同的。

避稅或遞延繳稅的方法也不同，出售項(xiàng)目時(shí)是轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)方式還是轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)方式操作也不同。

例如近期取消的夫妻之間除自住房外一切投資方轉(zhuǎn)名都要按照正常市場(chǎng)價(jià)交付印花稅。

所以如果沒(méi)有預(yù)先設(shè)置一個(gè)合適的投資結(jié)構(gòu)，會(huì)直接影響你未來(lái)處置時(shí)的稅務(wù)結(jié)果，稍不留神盈利情況就差很多。

3、錯(cuò)失一個(gè)好的入市機(jī)會(huì)

房產(chǎn)漲落有周期變化，確實(shí)房產(chǎn)作為一種商品也遵循了周期規(guī)律，人人都想在周期底部買(mǎi)入。

但任何周期的底部都是在上漲后才知道原來(lái)過(guò)去的是底部，所以沒(méi)有良好的心態(tài)，一味等便宜以后再便宜，最后直到上漲了不得不增加預(yù)算購(gòu)買(mǎi)。

同時(shí)房產(chǎn)價(jià)格雖然有周期變化，但并不意味著所有地區(qū)的漲落是同步的是處于同一個(gè)周期中，當(dāng)你以某個(gè)地區(qū)的低點(diǎn)來(lái)判斷另一個(gè)地區(qū)周期的低點(diǎn)時(shí)往往是不準(zhǔn)確的。

在任何情況下都能淘到”值“的房子，而所謂低谷，只不過(guò)是上一輪周期的”頂峰“而已，不必執(zhí)著。

4、缺乏良好的心態(tài)

有些房產(chǎn)投資者關(guān)注點(diǎn)往往是基于市場(chǎng)炒作的熱門(mén)地區(qū)，而不是經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎的市場(chǎng)調(diào)研，房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常在某一時(shí)段就出一二個(gè)熱點(diǎn)，尤其是華人聚集的地區(qū)很容易成為熱點(diǎn)中心。

如果投資者沒(méi)有經(jīng)過(guò)扎實(shí)的做功課，冒然頻頻舉牌熱門(mén)地區(qū)，指望買(mǎi)下后賣(mài)給下一個(gè)接盤(pán)者，又或者道聽(tīng)途說(shuō)某某地區(qū)將會(huì)有重大規(guī)劃利好，當(dāng)你迫不及待的買(mǎi)下后，發(fā)現(xiàn)就像炒股接了莊家的籌碼。

5、沒(méi)有一個(gè)好的物業(yè)管理

當(dāng)我們無(wú)暇自己管理物業(yè)時(shí)（如你沒(méi)有時(shí)間或者因?yàn)橥顿Y物業(yè)較多沒(méi)有精力打理）聘請(qǐng)的物業(yè)管理人是否盡職和優(yōu)秀是至關(guān)重要的，比如：

嚴(yán)格調(diào)查租客背景；

緊跟市場(chǎng)趨勢(shì)提供租金評(píng)估；

是否按約定經(jīng)常檢查物業(yè)；

糾正租戶損害房屋的行為；

當(dāng)出現(xiàn)設(shè)施故障時(shí)能及時(shí)處理；

并且處理過(guò)程中尋找性價(jià)比合理、質(zhì)量?jī)?yōu)異的維修公司也能為你省下可觀的金錢(qián)和減少物業(yè)的損傷。

一個(gè)優(yōu)秀專業(yè)的物業(yè)管理公司不僅能有效打理房產(chǎn)的大大小小的事務(wù)，還能無(wú)形中提升房產(chǎn)的升值保值空間。有了省心的物業(yè)管理公司替自己打點(diǎn)房產(chǎn)，從這些瑣事解放出來(lái)，才能有足夠的精力和時(shí)間去組合新的投資方向，使自己投資實(shí)現(xiàn)利益最大化。

6、被他人營(yíng)銷策略誤導(dǎo)

普通投資者在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的過(guò)程中往往處于不利的地位，他們的情緒往往被中介或者賣(mài)家營(yíng)造的環(huán)境所影響，例如在某些銷售展會(huì)上有許多人排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)房子（可能是雇人來(lái)排隊(duì)的，也可能是賣(mài)家故意把前期買(mǎi)家集中起來(lái)簽約），人為創(chuàng)造銷售緊張氣氛，讓你頭腦發(fā)熱即刻下單。

再比如在拍賣(mài)過(guò)程中，一個(gè)好的拍賣(mài)師或者好的中介經(jīng)常會(huì)鼓動(dòng)一些潛在買(mǎi)家不理智的火拼，最終導(dǎo)致房產(chǎn)成交價(jià)大大高于其實(shí)際價(jià)值。

7、周圍沒(méi)有一群專家支持團(tuán)隊(duì)

沒(méi)有一個(gè)人能成為全方位的專家，一個(gè)成功的投資者應(yīng)該有一群包括律師、貸款中介、會(huì)計(jì)師、特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)師和建筑設(shè)計(jì)師朋友。

這些專家可以幫你一開(kāi)始就搭建合理的投資結(jié)構(gòu)，尋找到有潛力的物業(yè)，可以順利的申請(qǐng)到貸款用好財(cái)務(wù)杠桿，了解房產(chǎn)權(quán)屬的背景，掌握目標(biāo)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃和限制，預(yù)先大致了解可以建造房屋的數(shù)量、大小，從而測(cè)算出比較真實(shí)合理的盈利預(yù)期。

那么如何避免這些雷區(qū)呢？?

首先要調(diào)整好心態(tài)，房產(chǎn)投資是一個(gè)細(xì)水長(zhǎng)流的投資模式，呈現(xiàn)高增長(zhǎng)但短期低收益的特征，要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，預(yù)留充足的現(xiàn)金流以應(yīng)對(duì)周期波動(dòng)，要盡可能的多調(diào)研，當(dāng)自身知識(shí)不夠時(shí)要學(xué)會(huì)借助專家的力量。

投資其實(shí)從來(lái)都不簡(jiǎn)單。如果你認(rèn)為很簡(jiǎn)單，那你恐怕不是沒(méi)有掌握到投資的全局風(fēng)險(xiǎn)，或者是高估了自己對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。

好的投資像一幅拼圖，每一塊拼板，都很重要，唯有認(rèn)清整個(gè)全局才能拼接完整，才能構(gòu)建出新的藍(lán)圖。