加拿大理財：還房貸的經(jīng)驗教訓(xùn)

　　我不是投資理財專家，不過我償還房屋貸款mortgage經(jīng)歷中的一些經(jīng)驗教訓(xùn)還是會對類似于我這樣缺乏金融知識的人有一些借鑒作用，所以寫下來與大家分享，但愿大家能從我的經(jīng)歷中得到一些啟發(fā)。

　　我第一次買房是2001年8月，貸款14萬多。那時我懷孕在家休息，有空時就去和住家附近Scotiabank的一個支行經(jīng)理聊聊天，請教一些問題，當(dāng)時她建議我們的mortgage 用open的利率，因為利率下降趨勢很大，但先生沒有采納她的建議，而是選擇HSBC給我們的5.8%鎖定三年。我們的closingday是9月8日，剛搬家911就發(fā)生了，利率一路下降，此時先生后悔莫及，悔不該當(dāng)初不聽專家的建議，但也無可奈何無法更改。這樣的高利率我們堅持熬了近2年時，有個客人跟我說一定要去找銀行談，即使是罰款也可以算一算是否合算。于是在接近2年到期日時我們找HSBC我們的貸款經(jīng)理，希望能夠談?wù)劺蕟栴}，但她推三阻四不愿與我們談，好不容易約定的時間也不接待我們，于是我只得找他們的領(lǐng)導(dǎo)投訴，投訴后馬上改變了態(tài)度，但拒絕調(diào)整利率。于是我們找開戶行Scotiabank，Scotiabank的貸款經(jīng)理很熱情地幫我們計算了幾種可能性，最后我們選擇了兩個改變：

　　1.跳槽到Scotiabank，利率為4.2%鎖定2年，我們需交罰款$2000，2年節(jié)約的利息減去罰款還剩$2000。這個改變使我們凈賺$2000。

　　2.我們把還款年限從25年改為15年。我們是每兩周付一次mortgage，每月近$900多，其中$300是本金，$600是利息，所以還款2年本金還得很少，2年中我們只多還本金$6000。而改變還款年限后我們每月的mortgage只需增加十幾元，但本金和利息的比例、數(shù)額反過來了，本金變成$600，利息變成$300。2年下來本來要付給銀行的利息$7200變成了我們的本金。

　　即使不算早付本金、多付本金省下的利息，這兩個改變也使我們節(jié)約$9200多，還款速度也加快一倍，而且Scotiabank的還款計劃比HSBC靈活，HSBC只能在每年的到期日那一天可以還多還的本金部分，而Scotiabank可以隨時還，所以我們只要有錢就往mortgage里面放，這樣也能節(jié)約一些利息。2年到期時銀行經(jīng)理告訴我們長期利率上漲的壓力比較大，因我們的本金只剩6萬多，我們就選擇了當(dāng)時最低的4.3%鎖定1年，還款年限改為5年（5年是最基本的），每月的mortgage是$1100，其中利息$200，本金$900，即使是慢慢還5年，利息一共也就$6000多，所以銀行很不樂意幫我們改還款年限為5年，我跑了3次銀行才搞定這個事。1年到期時我們看利率又漲了，正好大兒子的教育基金到期，可以取本金部分來用，于是就咬咬牙把全部本金還清了。

　　我們第一次買房的14萬多貸款5年還清，頭2年只還本金1萬3千多，余下的13萬都是在后3年還的。后3年的還款速度之所以快我覺得有3個主要原因，一是及時跳槽換成低利率，3年中的利率一直比較低，雖然不算最低但沒有大的波動；二是改了2次還款年限，把很多本來要付給銀行的利息變成了本金；三是我們夫妻倆都工作有一定的收入保障。

　　第二次買房是2007年5月，貸款20多萬。決定換房后我就給我們的銀行貸款經(jīng)理打電話做了一個mortgage申請，星期四上午打電話，下午通知我已經(jīng)得到批準，第二周星期一利率就漲了，我們7月底closing之前利率又漲了2次，所以我們選擇了5.1%鎖定5年。但2008年后經(jīng)濟越來越差，利率也一路下降，雖然open的利率低得讓人沮喪，但因不愿交$6000~$8000的罰款也只能望洋興嘆。但最近我想也許該找貸款經(jīng)理談一談，看能否降一點利息，能降一點是一點。談總比不談好，貸款經(jīng)理給我們計算了一通之后提了一些建議供我們選擇，一是交罰款$6000~$8000，可以任選低利率計劃，現(xiàn)在最低的利率就是3.5%鎖定1年；二是不交罰款但利率只能降到5.0145%鎖定4年或4.9417%鎖定5年；三是用creditline付每年可以多付的本金，我們credit line的利率是prime，現(xiàn)在prime是3%，那么現(xiàn)在我們用

　　credit line付了3萬多每年多還款，這3萬多的利率是3%。等到7月底我們的第三個年度開始時我們再次用creditline付每年多還款，這樣mortgage里的本金部分將更少，然后再根據(jù)當(dāng)時的利率計算一下怎么做最合適，即使是交罰款也會比現(xiàn)在少很多。如果prime提高到與我們的貸款利率差不多時，貸款經(jīng)理將把credit line里的錢轉(zhuǎn)成第二個mortgage。經(jīng)過權(quán)衡我們選擇了第三個辦法。

　　有些人不知道Credit line，不知道怎么利用creditline，那么就去銀行咨詢一下自己的貸款經(jīng)理，我發(fā)現(xiàn)銀行的服務(wù)經(jīng)常是他們“有權(quán)保持沉默”，你不問他就不主動說，也許這是他們的職業(yè)要求，但他有義務(wù)解釋你問的問題，可以放心基本上不會亂說，他也有義務(wù)做顧客要求做的事情，即使他不愿意做，但如果顧客堅持他最終還是會做。所以我們應(yīng)該與自己的貸款經(jīng)理保持一定的聯(lián)系，不要怕麻煩，在有利于自己而不利于銀行時不要怕堅持，特別是在經(jīng)濟形勢動蕩時，也許一番談話就能使你省一筆錢。

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