澳洲移民貸款購房流程介紹

　　各地除了一般商業(yè)銀行提供住房抵押貸款外，還有專門運(yùn)用政府退休金和其它基金的私人財(cái)務(wù)公司。退休金由政府每月從各企業(yè)職員薪金中，強(qiáng)行抽取9%— 11%，一般由公司老板支付，職員退休后，還給個(gè)人。私人財(cái)務(wù)公司以低于市場借貸的價(jià)格從政府手里拿到退休金，再以低于銀行住宅抵押貸款利息0.5%— 1%的利息貸給購房者。

　　澳大利亞政府規(guī)定，首次購房，抵押貸款最多可貸到房價(jià)的95%(房價(jià)是由銀行或財(cái)務(wù)公司的估價(jià)師估價(jià))，但貸款額超過房價(jià)的80%的，需按貸款額的1%付貸款保險(xiǎn)。第二次購房，抵押貸款可貸到房價(jià)的 110%(包括律師費(fèi)、印花稅等)，可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20—25年。據(jù)了解，一個(gè)中等收入家庭購買一套250—300平方米的******式住宅，每周需支付本息400澳元左右，約占家庭年總收入的33%—40%。一個(gè)中等收入偏下的家庭，購房面積一般在100—200平方米左右，支付的房款數(shù)額，約占家庭年總收入的30%—35%。

　　個(gè)人申請(qǐng)建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進(jìn)度分期支付，監(jiān)督實(shí)施。

　　在抵押貸款期限內(nèi)，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續(xù)即可，甚至還可以追加貸款數(shù)額。寬松的住房金融政策，促進(jìn)了澳大利亞住房市場的活躍。

　　一、 貸款的流程為：

　　選定房子——聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)——遞交申請(qǐng)——評(píng)估——交換合同達(dá)成共識(shí)——settlement。

　　二、 何時(shí)進(jìn)入貸款程序

　　在澳洲，當(dāng)看好房子之后，一般是先付 0.5% 的定金，然后兩周之后訂金升到 10% ，您還有一段時(shí)間完成自己的貸款程序，然后交錢入住。

　　值得注意的是：如您的資信條件無法貸出您希望的額度，因?yàn)槠渌N種原因您的貸款無法按時(shí)完成等等，房屋所有者有權(quán)不退還您的押金，而將該房賣給別人。

　　貸款所需時(shí)間一般為六周，包括評(píng)估所需時(shí)間和審訂合同所需時(shí)間。所以強(qiáng)烈建議您如果準(zhǔn)備買房之際首先聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)，讓他們根據(jù)您的資信情況幫您做一個(gè)“預(yù)審”，告訴您可以貸出多少錢，多長時(shí)間內(nèi)能貸出，這樣可以幫您免除上面所述的危險(xiǎn)。而且大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)都有自己的合作房產(chǎn)中介，從他們那里您也許就同一塊澳洲房產(chǎn)得到更優(yōu)惠的價(jià)格。而在國內(nèi)一般您購買房產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)會(huì)幫您全程服務(wù)貸款服務(wù)。

　　三、貸款所需要的材料

　　貸款機(jī)構(gòu)不同，金融產(chǎn)品不同，所需材料千差萬別，但是實(shí)際上也很簡單，貸款機(jī)構(gòu)要求您提供材料不外乎是要了解您的財(cái)務(wù)狀況以保證自己的合法權(quán)益，不管他們要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息，那就是：

　　1、資產(chǎn)：原有房產(chǎn)，存款，汽車，財(cái)物等;

　　2、債務(wù)：其它貸款情況，其它負(fù)債情況;

　　3、收入：薪水，其它收入;

　　四、支出：　這部分一般是不做書面要求的，因?yàn)榻鹑谟?jì)算器會(huì)自動(dòng)抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料證明。

　　此外您還需要提供您的身份證明，也就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)簽發(fā)證件的組織的權(quán)威程度，給予被簽發(fā)的證件一個(gè)分?jǐn)?shù)，您所提供的證件分?jǐn)?shù)相加之后必須大于 100 分，如，護(hù)照， 75 分，駕照， 45 分， 75+45=120 > 100 ，所以您提供這兩樣證件一般就沒問題了。

　　四、 貸款的先期費(fèi)用

　　主要包括律師費(fèi)，評(píng)估費(fèi)，申請(qǐng)費(fèi)，solicitor fee。一般銀行的做法是將律師、評(píng)估、申請(qǐng)三個(gè)費(fèi)用打包后作一個(gè) application fee。有的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)免除 application fee ，但是律師和評(píng)估費(fèi)還是照收的，即使有差別，也不是很大。Solicitor fee是指您和貸款機(jī)構(gòu)在審訂合同的時(shí)候，您將合同給您的solicitor 審核的時(shí)候需要付的費(fèi)用。

　　五、能貸多少錢

　　可能很多朋友并不知道自己能貸到多少款子，這個(gè)計(jì)算公式非常的復(fù)雜。但您可以用一個(gè)很簡單的方法粗粗地算一下您的貸款額度：即不會(huì)低于您所有年收入的五倍。

　　六、 貸款利率

　　澳洲房產(chǎn)貸款各個(gè)產(chǎn)品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為 4.99%，那么它的固定利率就可能為5.001%，這也是很正常的，您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個(gè)保險(xiǎn)，放貸人可能要多收取您一點(diǎn)錢作為自己資金自由度損失的回報(bào)。