新西蘭海外服務(wù)篇之海外房產(chǎn)置業(yè)

　　背景簡(jiǎn)介

　　進(jìn)入2017年的新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資人在熱絡(luò)的市場(chǎng)需求下卻開(kāi)始明顯感覺(jué)到銀行政策的不給力。新西蘭歷史上還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的形勢(shì)---需求高漲、供不應(yīng)求，但是價(jià)格環(huán)比似乎開(kāi)始停滯。針對(duì)這樣的銀行政策，應(yīng)該采用什么樣的投資策略呢?清晰了解市場(chǎng)現(xiàn)狀、準(zhǔn)確定位正確投資方向、合理安排投資節(jié)奏，才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。利用銀行的資金支持是非常必要的投資方式。怎樣選擇對(duì)的物業(yè)能即保證好的收益，又能獲得銀行支持?你需要對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)更全面的了解。

　　目前的首選投資方向

　　l 商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)目前的基礎(chǔ)價(jià)位漲幅遠(yuǎn)低于居民物業(yè)，在奧克蘭大多數(shù)區(qū)域都還能找到6-7.5%年化收益的物業(yè)。要知道地稅、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用是由租客承擔(dān)的，而且往往一個(gè)好的租客都是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源。如果這種物業(yè)又處在可以改建加建的大地上，一定是潛力無(wú)限的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。銀行對(duì)這種有良好現(xiàn)金流類(lèi)型的投資有明顯的偏愛(ài)。對(duì)于華人本地收入低的普遍情況來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)物業(yè)是一個(gè)非常好的選項(xiàng)。目前工業(yè)廠房、中心地段的優(yōu)質(zhì)辦公室Motel街邊店鋪都非常搶手。需要注意零售店鋪物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。由于電商及跨界模式的沖擊，整個(gè)零售物業(yè)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　l 投標(biāo)和拍賣(mài)的流拍的物業(yè)。多數(shù)房地產(chǎn)中介會(huì)鼓勵(lì)買(mǎi)家用拍賣(mài)的方式銷(xiāo)售物業(yè)，但最近拍賣(mài)和投標(biāo)的清盤(pán)率明顯低于以往。主在拍賣(mài)結(jié)束劉怕的時(shí)候往往有恐慌心理作怪，會(huì)是投資者比較好的出價(jià)的時(shí)刻。只是現(xiàn)在好的物業(yè)還遠(yuǎn)沒(méi)有到買(mǎi)方市場(chǎng)的時(shí)候，過(guò)于殺價(jià)可能會(huì)失去好的物業(yè)投資機(jī)會(huì)。

　　l 遠(yuǎn)期交割的物業(yè)。正在分割的土地在建的公寓住宅以及一些不是很急的老業(yè)主，對(duì)交割期的要求不是很急切。那些需要預(yù)售來(lái)拿到銀行貸款的開(kāi)發(fā)商，對(duì)可以預(yù)付定金的本地買(mǎi)家更是有著無(wú)比熱切的需求，這些開(kāi)發(fā)商會(huì)有很多優(yōu)惠和吸引買(mǎi)家的特殊條件。根據(jù)市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，需求也會(huì)進(jìn)一步推高未來(lái)的成交價(jià)格，好的物業(yè)如果用比較小規(guī)模的資本投入，尤其是那些正在大力開(kāi)發(fā)的新區(qū)，會(huì)有很客觀的遠(yuǎn)期收益。甚至不需要銀行的資本支持。

　　l 優(yōu)質(zhì)小型開(kāi)建及裝修的物業(yè)。奧克蘭好區(qū)的物業(yè)抗跌是盡人皆知的，銀行當(dāng)然對(duì)MISSION BAY、TAKAPUNA、HEARN BAY、REMUERA這些傳統(tǒng)的好區(qū)網(wǎng)開(kāi)一面，如果你在這些區(qū)域做小規(guī)模的分散投資，會(huì)是最安全的投資方向。銀行也會(huì)明顯青睞這類(lèi)物業(yè)。而且建新房、加建、裝修都是華人有優(yōu)勢(shì)的增值方式，在這些好區(qū)趨之若鶩的買(mǎi)家對(duì)銀行也是一種信心保證。

　　l 大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如果您本身具備大的資金規(guī)模和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在是入市的很好的時(shí)機(jī)。由于銀行對(duì)大型項(xiàng)目緊縮銀根，未來(lái)不久會(huì)有很多資本凈值比較低的開(kāi)發(fā)商存在現(xiàn)金流的壓力，購(gòu)買(mǎi)這些已經(jīng)在操作的項(xiàng)目重新組織資本架構(gòu)會(huì)有很好的收益。這種類(lèi)型的項(xiàng)目門(mén)檻高、難度大，第一金融的豐富經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)可以在項(xiàng)目管理、金融服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)提供完整服務(wù)。

　　l 奧克蘭遠(yuǎn)郊和以外地區(qū)。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)投資房的人來(lái)說(shuō)，尋找一處房租相對(duì)高的物業(yè)對(duì)貸款的申請(qǐng)非常有利。奧克蘭地區(qū)的房租相比于高昂的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，回報(bào)率不如其他城市。而遠(yuǎn)郊的一些熱點(diǎn)類(lèi)似WARKWORTH、KUMEW、POKENO等區(qū)域明顯的有很好的回報(bào)率，只是這樣的區(qū)域目前的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超過(guò)市中心。

　　奧克蘭地區(qū)的房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍里可以說(shuō)是首屈一指，而資產(chǎn)給所有者提供的租金回報(bào)又差強(qiáng)人意，貸款難度怎么能不高呢?根據(jù)Interest.co.nz 的數(shù)據(jù)，自1993年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的一路高歌猛進(jìn)，奧克蘭地區(qū)的第3季度年化租金回報(bào)率持續(xù)下降，從歷史最高的5.7%直降約3個(gè)百分點(diǎn)，2015年跌至2.6%?？梢哉f(shuō)奧克蘭地區(qū)的房屋基本靠資本增值在賺錢(qián)，房東想靠租金還房貸，是一件很有挑戰(zhàn)性的事。另一方面，奧克蘭以外地區(qū)的回報(bào)率普遍高于6%，基于房?jī)r(jià)的落差，貸款難度相對(duì)低多了。而且房子的中間價(jià)遠(yuǎn)低于奧克蘭。

　　試想如果投資人想投資一套100萬(wàn)紐幣的房子，如果選在奧克蘭地區(qū)，房租可以達(dá)到 $500/weekly;如果選在Hamilton Chrischurch 或者 Wellington, 100萬(wàn)紐幣可以買(mǎi)到相當(dāng)高質(zhì)量的資產(chǎn)，租金也許可以達(dá)到 $800/weekly，這里存在每周$300-$500的收入差距，一年就是$15000。銀行在審核貸款的時(shí)候一定會(huì)考慮貸款人的收入是否能夠償還貸款，也就是貸款人的償還能力。有了這$15000的額外收入，申請(qǐng)貸款自然能更有把握。

　　金融公司

　　Mortgage Supply Co的首席執(zhí)行官珍妮?坎貝爾說(shuō)，這些渠道提供的貸款更加昂貴。但她說(shuō)，那些精明的投資者認(rèn)為他們?cè)谕顿Y交易中得到優(yōu)惠時(shí)，有時(shí)愿意支付更多，以便能夠抓住機(jī)會(huì)。

　　隨著新西蘭貸款限制的增加，房產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)性越來(lái)越低，貸款難成了投資者的主要問(wèn)題。根據(jù)RBNZ(新西蘭儲(chǔ)備銀行)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)投資者的貸款已從2015年1月的11.5億新西蘭元下降到今年的9.61億新西蘭元，只有700萬(wàn)貸款借給了擁有不到20%資產(chǎn)凈值的貸款人。

　　在非銀行金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款無(wú)疑是一個(gè)選擇。作為運(yùn)行在儲(chǔ)備銀行規(guī)則外的金融機(jī)構(gòu)，貸款公司沒(méi)有銀行那么高高在上，可以說(shuō)是有求必應(yīng)，特別接地氣。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)需準(zhǔn)備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖杖胱C明，也無(wú)需接受?chē)?yán)格的信用評(píng)級(jí)，只需提供少量信息就可以得到一筆過(guò)橋資金，相當(dāng)?shù)谋憷?。眾所周知，傳統(tǒng)的銀行必須嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定，謹(jǐn)慎控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于貸款的審批也是小心再小心，與金融公司形成了鮮明的對(duì)比。最近幾年對(duì)于貸款的限制性政策更是花樣百出，雖說(shuō)是為了消除市場(chǎng)不確定性，但確實(shí)給房市參與者制造了不小的麻煩。

　　而這類(lèi)金融公司在合理合法的范圍內(nèi)，通常只關(guān)注抵押貸款物業(yè)本身的質(zhì)量和價(jià)值，而不對(duì)借貸人本身進(jìn)行過(guò)多的審核，并且貸款的總金額LVR比例通常比銀行高出不少。尤其在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上對(duì)投資人尤為重要。這種簡(jiǎn)單易行的方式深受投資者喜愛(ài)。當(dāng)然，由于這類(lèi)貸款公司承擔(dān)了相對(duì)多的風(fēng)險(xiǎn)，而且能提供便利的使用資金，一般會(huì)要求投資者提供相應(yīng)的費(fèi)用，這就是為什么金融公司的貸款費(fèi)用會(huì)高于傳統(tǒng)銀行。同時(shí)為了把風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)，這筆貸款的期限也有一定限制。

　　非銀行金融公司貸款為大多數(shù)投資者接受，借款公司一般不對(duì)借款人進(jìn)行過(guò)多的要求，主要關(guān)注于所購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)本身。金融公司一般適用于短期投資，時(shí)間在6-18個(gè)月左右，利息8-10% 手續(xù)費(fèi)大約2-3%。費(fèi)用高于銀行但是可以解燃眉之急。

　　第二貸款

　　對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，用第二抵押權(quán)來(lái)申請(qǐng)第二貸款是很常見(jiàn)的事情，是資本不足的投資人最簡(jiǎn)便的支持，通常比增加股東參與和投資更簡(jiǎn)單有效。在很短的時(shí)間內(nèi)就可以解決項(xiàng)目進(jìn)展需要的大量短期資金，增加凈值或完成銷(xiāo)售后可以重新安排貸款。只是這個(gè)類(lèi)型的貸款費(fèi)用很高(通常會(huì)在15%以上加手續(xù)費(fèi))而且會(huì)涉及到很多法律問(wèn)題。尤其是要注意的是，不要在不通知第一貸款人的情況下擅自做第二貸款，因?yàn)檫@通常都會(huì)導(dǎo)致第一貸款的合同違約。所以安排不同的金融機(jī)構(gòu)之間制定DEED SUBORDNATION AGREEMENT是非常重要的。